Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội.
Lãi suất sinh lời bị hạn chế nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư
Thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, từ ngày 01/04/2023 đến ngày 29/02/2024, Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đã tài trợ 8 dự án, trong đó có 3 dự án đã ký được hợp đồng tín dụng, giải ngân được 423 tỷ đồng và cấp tín dụng đối với 5 dự án, tổng cộng quy mô gần 3.000 tỷ đồng. Trong quá trình thực hiện, Vietinbank cũng nhận thấy một số khó khăn còn tồn tại. Trước hết là khó khăn về rào cản pháp lý.
Nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại.
Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu tư. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Một vướng mắc khác là giới hạn tỷ lệ lãi suất sinh lời của dự án. Quy định cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư.
Ông Đỗ Thanh Sơn - Phó Tổng Giám đốc Vietinbank kiến nghị thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội.
Một số dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.
Bên cạnh đó, nguồn vốn tài trợ dự án cũng là một khó khăn. Bản chất gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước.
Mặc dù các ngân hàng thương mại đã dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình, nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước.
Trên cơ sở những khó khăn nêu trên, Vietinbank đã đưa ra một số kiến nghị, đề xuất tới các Ban, Bộ, ngành với mục tiêu triển khai hiệu quả chương trình xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ nhất, để tạo sức hấp dẫn cho chương trình, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, Vietinbank kiến nghị Chính phủ xem xét thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội.
Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể xem xét thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Ngoài ra, Vietinbank cũng cho rằng cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối.
Thứ hai, Vietinbank kiến nghị Chính phủ xem xét giao việc lựa chọn người mua nhà cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng, đồng thời mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua nhà ở xã hội.
Một gói vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất cố định 4,8%
Đó là đề xuất của ông Hồ Hùng Anh - Chủ tịch Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank). Theo ông Hồ Hùng Anh, lãi suất cho vay hiện nay rất thấp.
Ví dụ, một căn hộ, một đơn vị ở khu công nghiệp giá cũng chỉ dao động 200 - 300 triệu đồng. Đối với một gia đình công nhân thì chỉ cần khoảng 20 - 30m2. Ở thành phố, một nhà rộng 20 - 30m2 có giá khoảng 400 - 500 triệu đồng.
Theo khung giá hiện nay đang xây dựng, nếu chúng ta tính lợi nhuận 10%, với khoảng 200 triệu đồng, ngân hàng Techcombank tính toán cho vay với lãi suất 7% - 8%/năm thì một năm người dân phải trả 14 - 16 triệu đồng.
Ông Hồ Hùng Anh - Chủ tịch Ngân hàng Techcombank đề xuất thành lập một gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm.
Nếu cho vay khoản vay đó khoảng 20 năm thì trả cả lãi và gốc chỉ 10 triệu đồng/năm. Điều này có nghĩa là một hộ cũng chỉ trả 2 triệu đồng/tháng, không phải là số tiền quá lớn. Thực sự họ đi thuê nhà thì giá cũng không phải ít.
Còn đối với một căn nhà giá khoảng 500 - 600 triệu đồng thì tiền trả hàng tháng cũng chỉ 3-4 triệu đồng/tháng đối với chính sách lãi suất hiện nay.
Ông Hồ Hùng Anh cho rằng, vấn đề về nhà ở xã hội muốn phát triển được thì phải có sự hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các doanh nghiệp cũng phải chủ động hỗ trợ cán bộ nhân viên.
Nhân dịp này, Techcombank đã đề xuất một gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng Chính sách xã hội.
Techcombank đề xuất Ngân hàng Nhà nước cho phép xem xét về khung tín dụng, bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro. Rõ ràng, phân khúc này là phân khúc rủi ro. Đây là một trong những lý do mà ngân hàng ngại cho vay. Nếu đề xuất được chấp thuận, Techcombank sẽ chịu trách nhiệm về rủi ro liên quan đến việc cho vay như với khách hàng bình thường chứ không bị ràng buộc các điều kiện cho vay như đối với nhà ở xã hội.
Cần đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay
Đó là ý kiến của TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Theo đó, dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt thì chắc chắn được cho vay mà không cần xem xét điều kiện nào khác nữa. Việc cho vay theo lộ trình của dự án sẽ không sợ thất thoát nguồn vốn.
TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, việc hỗ trợ lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% không có nhiều ý nghĩa mà phải cam kết mức lãi suất cụ thể là bao nhiêu, ví dụ cam kết lãi suất cho vay 7 - 8% để doanh nghiệp chủ động.
Ngoài ra, TS. Hoàng Văn Cường cũng kiến nghị dùng ngân sách Nhà nước để hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở xã hội.
TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân kiến nghị đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay để hỗ trợ các doanh nghiệp.
Hiện nay, nước ta có gói chính sách 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về Chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng hầu như không giải ngân được.
TS. Hoàng Văn Cường kiến nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét chuyển gói 40.000 tỷ đồng từ Nghị quyết 43 sang Chương trình hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp. Như vậy, chúng ta sẽ đạt được đúng mục tiêu có dự án, đúng đối tượng, không sợ cho vay sai.
Cuối cùng, TS. Hoàng Văn Cường kiến nghị tăng thời hạn cho vay đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo ít nhất đủ một chu kỳ cho doanh nghiệp đầu tư, thu hồi vốn.
Không để ngân hàng, doanh nghiệp phải chịu thiệt
TS. Trần Du Lịch - Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định, Nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân chứ Nhà nước không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở cho mọi người. Vì vậy, việc thành lập quỹ nhà ở cho thuê là rất cần thiết.
Về vấn đề lãi suất, TS. Trần Du Lịch cho rằng muốn làm nhà ở xã hội thì Nhà nước phải hỗ trợ nguồn lực chứ không thể chỉ ban hành chính sách rồi giao cho thị trường tự làm.
Liên quan đến gói 120.000 tỷ đồng, TS. Trần Du Lịch đánh giá lãi suất ưu đãi với doanh nghiệp là 8% hiện đã lạc hậu nên kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại chính sách ưu đãi lãi suất này.
Xem xét hạ lãi suất cho vay, thành lập quỹ nhà ở xã hội
Chia sẻ về vấn đề nguồn lực tài chính cho phát triển nhà ở xã hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đánh giá, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở thì phải là nguồn từ ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương, nguồn xã hội hóa… Còn đối với nhu cầu vay để mua nhà ở thì tiếp cận từ nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng để triển khai quyết liệt gói này.
Đối với đề xuất tiếp tục giảm lãi suất, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục kêu gọi các ngân hàng thương mại, nhưng việc huy động của người dân và lãi suất thay đổi theo thời gian, theo biến động của thị trường.
Vì vậy, các ngân hàng sẽ tính toán để đưa ra lãi suất hỗ trợ 3 - 5 năm, còn thời hạn vay có thể là 10, 20 hoặc 30 năm, tùy vào thỏa thuận của tổ chức tín dụng với người vay.
Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng để triển khai quyết liệt gói 120.000 tỷ đồng.
Đối với đề xuất thành lập một gói 30.000 tỷ đồng của Techcombank và có thể áp dụng cho các ngân hàng khác, Ngân hàng Nhà nước sẽ làm việc trực tiếp với các ngân hàng để báo cáo, tham mưu cho Thủ tướng Chính phủ.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước lưu ý, gói 120.000 tỷ đồng là một giải pháp cùng với các giải pháp khác chứ không hy vọng có thể giải quyết được nhiều vấn đề trong chương trình này.
Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10 - 15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3 - 5% so với cho vay thương mại.
Ngân hàng Nhà nước cũng cần nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phù hợp.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư có nhiệm vụ phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách Nhà nước thực hiện cho vay nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024 - 2025 theo quy định pháp luật về nhà ở.
Bộ Tài chính được giao nghiên cứu thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, chính sách thuế phù hợp.