Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị báo cáo Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Việc điều chỉnh Luật Nhà ở là rất cần thiết
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa XIII thông qua đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý Nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở trong đó có chính sách nhà ở xã hội…
Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung liên quan đến các quy định về sở hữu nhà ở; Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; Phát triển quản lý nhà ở công vụ; Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phát triển nhà ở xã hội; Tài chính cho phát triển nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở...
“Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014 là hết sức cần thiết” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.
Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân
Nhấn mạnh mục đích của việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.
Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng với quan điểm: Bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhất là nhà ở xã hội.
Kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp, đồng thời Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn.
Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở.
Thiết lập công cụ để kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý và phát triển nhà ở. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Việc xây dựng dự án Luật, Bộ Xây dựng đã tuân thủ đầy đủ các quy trình, quy định yêu cầu.
Dự thảo Luật bổ sung một số nội dung mới
Về bố cục và nội dung của Luật, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều. Trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.
Chương I, Những quy định chung, gồm 07 Điều (từ Điều 1 đến Điều 7). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có bổ sung các khái niệm mới; Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm…
Chương II, Sở hữu nhà ở, gồm 17 Điều (từ Điều 08 đến Điều 24). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bố cục lại các mục của Chương này, trong đó gồm: Quy định chung về sở hữu nhà ở; Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài…
Quốc hội nghe báo cáo Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Dự thảo Luật đồng thời kế thừa các quy định của Luật hiện hành và sửa đổi, bổ sung thêm một số nội dung theo hướng Luật hóa đưa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ lên Luật như: Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; Công nhận quyền sở hữu nhà ở; Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Chương III, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, gồm 07 Điều (từ Điều 25 đến Điều 31). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gộp một số Điều về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các chương khác nhau của Luật hiện hành và Luật hóa một số nội dung từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.
Sửa đổi, bổ sung một số nội dung như: Căn cứ xây dựng, nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Kỳ xây dựng Chiến lược và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Căn cứ, yêu cầu xây dựng, nội dung Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; Căn cứ xây dựng và kỳ kế hoạch, nội dung kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; Xây dựng, phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, bãi bỏ kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm…
Chương IV, Phát triển nhà ở, gồm 28 Điều (từ Điều 32 đến Điều 59). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Phát triển nhà ở; Phát triển nhà ở thương mại; Phát triển nhà ở công vụ; Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; Trách nhiệm quản lý chất lượng nhà ở; Yêu cầu về phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn; Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…
Dự thảo Luật cũng bổ sung mới quy định theo hướng đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên và hợp nhất một số nội dung từ các quy định của pháp luật liên quan như: Quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở; Yêu cầu trong phát triển dự án xây dựng nhà ở.
Chương V, Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm 15 Điều (từ Điều 60 đến Điều 72).
Chương VI, Chính sách về nhà ở xã hội, gồm 37 Điều (từ Điều 73 đến Điều 109). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NOXH); Loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; Loại NOXH; Đất để xây dựng NOXH; Lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH.
Bổ sung thêm các quy định về hình thức phát triển NOXH; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng NOXH; Xác định giá bán NOXH do Nhà nước đầu tư; Thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê mua NOXH; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương.
Bổ sung mới các quy định (02 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Chương VII, Tài chính cho phát triển nhà ở, gồm 06 Điều (từ Điều 110 đến Điều 115) quy định. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; Nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn cho phát triển nhà ở; Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
Bổ sung mới một số quy định như nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.
Chương VIII, Quản lý, sử dụng nhà ở, gồm 24 Điều (từ Điều 116 đến Điều 139). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có luật hóa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên Luật) như: Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở.
Bổ sung mới một số quy định như: Chuyển đổi công năng nhà ở; Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Chương IX, Quản lý, sử dụng nhà chung cư, gồm 17 Điều (từ Điều 140 đến Điều 156). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định cụ thể hơn nhiều nội dung để hạn chế các tranh chấp xảy ra giúp nhà chung cư được an toàn hơn trong quá trình sử dụng…
Chương X, Giao dịch về nhà ở, gồm 31 Điều (từ Điều 157 đến Điều 187). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa một số quy định ra khỏi dự thảo Luật để tránh trùng lắp với Bộ luật Dân sự như: Quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung; Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.
Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó luật hóa một số quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) như: Hợp đồng về nhà ở; Giao dịch mua bán nhà ở; Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở; Thế chấp dự án nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện thế chấp dự án nhà ở.
Chương XI, Quản lý Nhà nước về nhà ở, gồm 05 Điều (từ Điều 188 đến Điều 192). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung các nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng (như cho ý kiến về nội dung chương trình phát triển nhà ở các địa phương; thẩm định các nội dung về nhà ở trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở…).
Chương XII, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, gồm 02 Điều (Điều 193 và Điều 194). So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung quy định về xử lý vi phạm trong giao dịch nhà ở xã hội trên cơ sở kế thừa quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và bổ sung thêm quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Chương XIII, Điều khoản thi hành, gồm 02 Điều (Điều 195 và Điều 196) quy định về Hiệu lực thi hành; Quy định về xử lý chuyển tiếp.
Đề xuất quy định hiệu lực thi hành sớm đối với các quy định liên quan đến chính sách nhà ở xã hội
Đặc biệt, tại Tờ trình, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội về quy định hiệu lực thi hành sớm đối với các quy định liên quan đến chính sách nhà ở xã hội sau khi Luật này được Quốc hội thông qua.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Quy định này căn cứ vào các cơ sở chính trị, pháp lý là Hiến pháp năm 2013; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 thông qua tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII của Đảng; Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17/11/2022 của Ban Chấp hành Trung ương tại Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045. Đồng thời, căn cứ theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), thời điểm có hiệu lực của toàn bộ hoặc một phần luật, nghị quyết của Quốc hội được quy định tại văn bản đó nhưng không sớm hơn 45 ngày kể từ ngày thông qua (Khoản 1 Điều 151).
Về cơ sở thực tiễn, Bộ trưởng cho biết: Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau 08 năm thi hành, do các mối quan hệ kinh tế, xã hội có nhiều thay đổi nên Luật Nhà ở năm 2014 đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế đối với các quy định về nhà ở xã hội.
Cụ thể, các quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 dẫn đến: Thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc”, kéo dài; Không thu hút, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội; Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê - mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý; Thủ tục hành chính kéo dài, dẫn đến tăng chi phí cho doanh nghiệp, người dân cũng như áp lực lên hệ thống chính quyền địa phương; Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội…
Do vậy, việc quy định hiệu lực thi hành sớm đối với các quy định liên quan đến chính sách nhà ở xã hội góp phần tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.
Để thực hiện nhiệm vụ được Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương giao, đồng thời đáp ứng nhu cầu bức thiết của thực tiễn, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội thống nhất: Đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội (được quy định tại Chương VI từ Điều 73 đến Điều 109 dự thảo Luật) sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua. Các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh: Nếu được Quốc hội thông qua nội dung trên, sẽ sớm đưa các quy định về nhà ở xã hội vào thực tiễn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đồng thời có tác động kép, giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở phù hợp, gắn với việc thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030; đồng thời cân đối cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.