Quy định về ghi mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ qua các thời kỳ.

Nay khi thực hiện thủ tục xin cấp quyền sở hữu công trình cho công trình xây dựng thêm, công ty bà Phương được Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đồng thời với việc cấp quyền sở hữu công trình cho các công trình vừa mới xây dựng.

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2004, phần mục đích sử dụng ghi nhận "Xây dựng công trình công nghiệp (theo Giấy phép đầu tư số 256/GP-BĐ ngày 21/4/2003)".

Tại hợp đồng thuê đất + quyết định thu hồi đất được cấp thì đều ghi nhận nội dung về mục đích sử dụng đất là: "Để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công nghiệp tại Giấy phép đầu tư số 256/GP-BĐ ngày 21/4/2003".

Điều 2 Giấy phép đầu tư ghi nhận:

"a) Mục tiêu và phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp: Sản xuất heo giống thương phẩm;

b) Ít nhất 80% sản phẩm của doanh nghiệp được xuất khẩu, số sản phẩm còn lại tiêu thụ ở Việt Nam".

Bà Phương được biết theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 1993 thì "đất xây dựng công trình công nghiệp" mà công ty bà được cấp là đất chuyên dùng, không phải là đất nông nghiệp.

Từ năm 2003 đến nay, mục tiêu dự án đầu tư của công ty không thay đổi. Công ty sử dụng đúng diện tích, mục đích được cấp và thực hiện đúng mục tiêu dự án đầu tư tại Giấy phép đầu tư (sau đó là Giấy chứng nhận đầu tư và hiện nay là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) được cấp.

Trong các hồ sơ kê khai và nộp tiền thuế sử dụng đất hằng năm của công ty (gồm quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất, thông báo nộp tiền thuê đất, giấy nộp tiền…), cơ quan thuế cũng không có ghi nhận về căn cứ loại đất để tính nộp tiền thuê đất hằng năm mà chỉ có giá tính tiền thuê đất.

Tại Khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định:

"Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;".

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thủ tục về đất đai nêu trên, công ty bà Phương được cơ quan chuyên môn hướng dẫn phải ghi nhận mục đích sử dụng đất hiện tại thành "Đất nông nghiệp khác" tại phần mục đích sử dụng đất khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Bà Phương hỏi, việc yêu cầu, buộc ghi nhận mục đích sử dụng đất từ "Đất xây dựng công trình công nghiệp" thành "Đất nông nghiệp khác" nêu trên có đúng quy định pháp luật không? Nếu đúng thì cơ sở pháp lý nào là căn cứ khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Do thông tin về thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Phương nêu chưa rõ thuộc trường hợp áp dụng quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hay năm 2003 nên Bộ Tài nguyên và Môi trường không có đủ cơ sở để trả lời.

Về việc thể hiện thông tin loại đất để ghi trên Giấy chứng nhận, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến chung như sau:

Thời điểm trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 13 Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng và được hướng dẫn thi hành tại Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng Cục quản lý ruộng đất.

Theo đó, mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức được ghi theo 4 loại đất chính bao gồm "đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư". Trong đó, đất nông nghiệp có thể ghi chi tiết hơn như: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, mặt nước đang sử dụng vào nông nghiệp, đồng cỏ đang dùng vào chăn nuôi...; đất khu dân cư được ghi chi tiết hơn: Đất ở, đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất lâm nghiệp trong khu dân cư, đất chuyên dùng trong khu dân cư...

Thời điểm thực hiện Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004), Luật Đất đai năm 2003 đã quy định một cách chi tiết và cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 48 của Luật này); việc thể hiện các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó có thông tin về mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Trong nhóm đất nông nghiệp có "Đất trồng lúa", "Đất cỏ dùng vào chăn nuôi", "Đất trồng cây hàng năm khác", "Đất trồng cây lâu năm", "Đất rừng sản xuất", "Đất rừng phòng hộ", "Đất rừng đặc dụng", "Đất nuôi trồng thuỷ sản", "Đất làm muối", "Đất nông nghiệp khác";

- Trong nhóm đất phi nông nghiệp có "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất trụ sở cơ quan", "Đất trụ sở khác", "Đất công trình sự nghiệp không kinh doanh", "Đất công trình sự nghiệp có kinh doanh", "Đất quốc phòng", "Đất an ninh", "Đất khu công nghiệp", "Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh", "Đất cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ", "Đất giao thông không kinh doanh", "Đất giao thông có kinh doanh", "Đất thủy lợi không kinh doanh", "Đất thủy lợi có kinh doanh", "Đất để chuyển dẫn năng lượng, truyền thông không kinh doanh", "Đất để chuyển dẫn năng lượng, truyền thông có kinh doanh", "Đất cơ sở văn hóa không kinh doanh", "Đất cơ sở văn hóa có kinh doanh", "Đất cơ sở y tế không kinh doanh", "Đất cơ sở y tế có kinh doanh", "Đất cơ sở giáo dục - đào tạo không kinh doanh", "Đất cơ sở giáo dục - đào tạo có kinh doanh", "Đất cơ sở thể dục - thể thao không kinh doanh", "Đất cơ sở thể dục - thể thao có kinh doanh", "Đất chợ được giao không thu tiền", "Đất chợ khác", "Đất có di tích, danh thắng", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất tôn giáo", "Đất tín ngưỡng", "Đất nghĩa trang, nghĩa địa", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất cơ sở tư nhân không kinh doanh", "Đất làm nhà tạm, lán trại", "Đất cơ sở dịch vụ nông nghiệp tại đô thị".

Thời điểm thực hiện Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014), tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về các loại đất, việc thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, trong đó mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau:

- Nhóm đất nông nghiệp gồm: "Đất chuyên trồng lúa nước", "Đất trồng lúa nước còn lại", "Đất trồng lúa nương", "Đất trồng cây hàng năm khác", "Đất trồng cây lâu năm", "Đất rừng sản xuất", "Đất rừng phòng hộ", "Đất rừng đặc dụng", "Đất nuôi trồng thủy sản", "Đất làm muối", "Đất nông nghiệp khác";

- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất xây dựng trụ sở cơ quan", "Đất quốc phòng", "Đất an ninh", "Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp", "Đất xây dựng cơ sở văn hóa", "Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội", "Đất xây dựng cơ sở y tế", "Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo", "Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao", "Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ", "Đất xây dựng cơ sở ngoại giao", "Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác", "Đất khu công nghiệp", "Đất cụm công nghiệp", "Đất khu chế xuất", "Đất thương mại, dịch vụ", "Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp", "Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm", "Đất giao thông", "Đất thủy lợi", "Đất có di tích lịch sử - văn hóa", "Đất có danh lam thắng cảnh", "Đất sinh hoạt cộng đồng", "Đất khu vui chơi, giải trí công cộng", "Đất công trình năng lượng", "Đất công trình bưu chính, viễn thông", "Đất chợ", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất công trình công cộng khác", "Đất cơ sở tôn giáo", "Đất cơ sở tín ngưỡng", "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa" hoặc "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà tang lễ", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất phi nông nghiệp khác".

Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để bà được biết.