Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) hoàn hiện các chế định thúc đẩy các giao dịch, thương mại hóa về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Nghị quyết số 18-NQ/TW về đất đai được thống nhất, thông qua tại Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) có thể coi là định hướng Chính trị quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; mục tiêu đặt ra đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan.

Minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

Mới đây, tại cuộc họp giao ban báo chí, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã chia sẻ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ thể chế hóa quan điểm về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Đảng và khắc phục những tồn tại hạn chế trong các công tác này.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu chỉ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo luật cũng quy định điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quỹ đất để đem ra đấu giá; quy định về tiêu chí, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất đảm bảo sử dụng hiệu quả cao nhất và đóng góp nhiều nhất cho ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, nhiều quy định mới tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Luật cũng quy định cụ thể trường hợp cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho trả tiền thuê đất hàng năm.

Bên cạnh đó, những căn cứ, cơ sở để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng được chi tiết, làm rõ tại dự thảo Luật lần này. Mặt khác, một số đối tượng được bổ sung vào trường hợp được giao đất nhưng không thu tiền (người sử dụng đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ). Đối tượng có thu tiền là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất ở do được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhiều chuyên gia đánh giá, dự thảo Luật sẽ đẩy mạnh việc công khai minh bạch trong thu hồi đất để giải quyết hài hòa lợi ích 3 bên giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Việc sửa đổi, bổ sung nguyên tắc theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương như: bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu. Phải thực hiện tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất được ban hành.

Trong dự thảo đang được lấy ý kiến, cũng đã bổ sung quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương mà không phân biệt mức độ bị thiệt hại nhà ở, công trình.

Đặc biệt, trường hợp cần thiết, việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án riêng đối với dự án quan trọng quốc gia (do Quốc hội quyết định); đối với dự án nhóm A (do Thủ tướng Chính phủ, HĐND cấp tỉnh quyết định). Quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư thông qua việc tách nội dung thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thành dự án riêng để thực hiện trước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng.

Xác định giá đất theo thị trường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ chuyển trọng từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai.

Hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường trong điều kiện bình thường; nguyên tắc này bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Khung giá đất sẽ được loại bỏ; sửa đổi, bổ sung quy định về giá đất cụ thể và Hội đồng thẩm định giá đất. Tại dự thảo Luật cũng cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền quản lý.

Đáng chú ý, dự thảo Luật đã bổ sung khoản thu tài chính gồm: Thu tiền sử dụng đất hàng năm khi sử dụng đất kết hợp với các mục đích khác; thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất để đảm bảo quỹ đất được sử dụng hiệu quả, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Các khoản thu tài chính từ đất đai là nguồn thu của ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước. Quy định bổ sung về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá trúng đấu thầu…

Theo TS.Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường: Dự thảo Luật lần này đã làm rõ các quy định liên quan đến đấu giá để giải quyết các vấn đề từng gây xôn xao dư luận vừa qua, hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá nhằm thổi giá đất.

Việc đề xuất quy định nhà đầu tư phải nộp ngay 20% số tiền cọc (tính theo giá được trả chứ không phải giá khởi điểm) ngay khi trúng đấu giá, trong vòng 30 ngày sau đó phải thanh toán toàn bộ số tiền trúng giá đất là cần thiết. Số tiền nhà đầu tư phải nộp khi tham gia đấu giá cũng nhiều hơn trước bằng việc xác định giá đất đấu giá sát với giá thị trường.

Với các quy định mới chặt chẽ hơn, ít khả năng xảy ra tình trạng nhà đầu tư bỏ kết quả đấu giá vì sẽ gây tổn thất tài chính rất lớn. Ngoài ra, quy định mới cũng giúp tiết kiệm thời gian đấu, lựa chọn được các nhà đầu tư có năng lực và uy tín.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng hoàn thiện theo hướng làm rõ quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bổ sung, làm rõ các trường hợp được ưu tiên trên đối với đất xây dựng kết cấu hạ tầng, ga đường sắt; đất xây dựng các công trình giáo dục, y tế, bảo vệ môi trường, văn hóa hoặc sử dụng đất tại địa bàn các xã miền núi, biên giới, hải đảo, không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị để thúc đẩy thu hút đầu tư thực hiện mục tiêu phát triển bao trùm.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với những thay đổi mang tính đột phá sẽ giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, đạt hiệu quả cao nhất. Từ đó, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, thống nhất đồng bộ với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Trong tương lai, biến thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai công bằng, minh bạch.