Quang cảnh Hội nghị.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sỹ, lực lượng vũ trang… Mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người. Bộ Xây dựng đã xác định mục tiêu phát triển nhà ở là một trong các trọng tâm giai đoạn tới. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam với nhiệm vụ của mình cũng đã xác định trong hoạt động của Hiệp hội góp phần vào trọng tâm nhà ở và thị trường bất động sản, trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân cũng là lĩnh vực cần được đẩy mạnh. Bên cạnh đó, trong giai đoạn hiện nay, ngành Du lịch đang được đẩy mạnh tái cơ cấu, đảm bảo tính chuyên nghiệp, hiện đại... để trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Vì vậy, phát triển đa dạng bất động sản du lịch là một trong những yếu tố quan trọng cho sự phát triển du lịch. Tuy nhiên hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế: Vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản; quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản; Cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập. Vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Đây cũng là vấn đề cần đặt ra. Hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai còn nhiều vướng mắc.

Do đó, cần phải sửa đổi tháo gỡ các vướng mắc về Luật Nhà ở: Nhằm phát triển nhà ở cho người dân, cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

Rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

Nhiều kẽ hở của Luật cần được sửa đổi

Góp ý về sửa đổi Luật Nhà ở, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đề xuất sửa đổi Điều 1 cần bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Tại Điều 8 cần rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai. Điều 9 cần bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Điều 13 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư: Quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.

Điều 14 rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phân loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định về nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước (theo hướng xác định rõ nhà ở cũ là loại nhà ở được đầu tư xây dựng trước năm 1994 hoặc trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).

Điều 15 cần rà soát lại Điều 81 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng loại nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước chỉ để cho thuê (bỏ hình thức cho thuê mua, bán); Rà soát, bỏ quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giao đất cho người trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, nội dung này thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Điều 17 cần quy định về khu vực được phép sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Rà soát quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở hiện hành và đưa quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Điều 20 cần rà soát lại Điều 161 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định thêm một số quyền của chủ sở hữu. Quy định rõ quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Điều 21 cần quy định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều 27 cần bổ sung quy định về việc lấy ý kiến đối với kế hoạch phát triển nhà ở trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho rằng: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy, việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Ví dụ, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Chúng ta đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

Có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.

Hiện nay, Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.

Nóng các vấn đề liên quan tới chung cư

Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các chung cư đang ngày càng phát triển và trở thành chủ đề nóng. Chúng ta đi qua các khu chung cư thường thấy những băng rôn đỏ treo liên tục do liên quan đến vấn đề pháp lý chung cư. Chính vì vậy rất mong Bộ Xây dựng cần chấn chỉnh lại:

Thứ nhất, những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp. Cần tổ chức Ban quản trị mạch lạc, rõ ràng. Theo tôi, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh lại Thông tư 06 điều hành công tác quản trị chung cư rõ ràng hơn.

Thứ hai, về phí bảo trì chung cư, những căn hộ chưa mua, chưa bán được nhưng phải nộp 2% phí, điều này là bất công với nhà đầu tư. Việc sử dụng phí bảo trì này, trong Luật Nhà ở quy định không được sử dụng phí bảo trì cho sửa chữa. Bộ Xây dựng cần xem xét lại vấn đề này.

Về việc phân phối quỹ bảo trì ở nhiều chung cư chưa hợp lý. Trong một dự án nhà hỗn hợp, 3 tầng đế thường được sử dụng vào mục đích thương mại. Tuy nhiên, khu vực này sử dụng điều hòa và điện riêng, nhưng không sử dụng thang máy chung. Vậy kinh phí bảo trì ở đây phải nộp như thế nào mới công bằng?

Nhiều vấn đề tồn tại giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư. Liên quan đến Luật Nhà ở, tôi rất mong tư tưởng, quan điểm sửa Luật cần phải rõ ràng, minh bạch.

Hiện nay, luật chồng chéo, tín dụng bị siết chặt đang tạo ra hai gọng kìm khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn. Vì vậy, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật. Bởi như vậy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu nhiều khó khăn, cản trở sự phát triển.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng: Cần phải đặt mục tiêu đến năm 2050, đô thị hóa đạt 50%, trong quá trình đô thị hóa thực chất chính là chuyển đổi đất đai.

Ngoài ra, cần sửa đổi việc công bố thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản hiện là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.

Cùng với đó là thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng Cục trưởng Tổng cục Thống kê.

Thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành. Tiếp đó là sự tăng giảm, nóng sốt của thị trường diễn ra thường xuyên nhưng chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.