Tuy nhiên, yêu cầu về phát triển dự án nhà ở đã được sửa đổi, bổ sung tại một số văn bản pháp luật quan trọng trước đó vì vậy các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và đồng bộ.

Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ quy định cụ thể việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm sự đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan (Ảnh: Internet).

Các vấn đề bất cập

Quốc hội và Chính phủ vừa ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật mới như Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư... và các văn bản hướng dẫn thi hành các Luật này có tác động không nhỏ đến chính sách pháp luật liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (như: Hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án, các yêu cầu về phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại, xác định đối tượng nhà chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư...). Vì vậy, vấn đề cấp thiết đặt ra phải sửa đổi, bổ sung các chính sách này để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, phạm vi và đối tượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại còn nhiều cách hiểu khác nhau, do đó cần phải sửa đổi để đảm bảo tính khả thi và phù hợp thực tế. Quy định hiện hành còn thiếu một số yêu cầu về việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và lập, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong một thời gian quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người dân thuộc diện cải tạo, xây dựng lại cũng chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến trong thời gian vừa qua việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư gặp rất nhiều khó khăn do người dân không đồng thuận với phương án mà chủ đầu tư đưa ra. Đồng thời, quy định hiện hành cũng thiếu cơ chế chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư dẫn đến khó thu hút được các nhà đầu tư tham gia.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ đã đề xuất “Luật hóa” các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện. Trong thời gian trình hồ sơ đề nghị, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát các nội dung của hồ sơ liên quan đến chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với các quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Luật sẽ tạo “cú hích” lớn

Quá trình xây dựng hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng xác định mục tiêu chính là phải tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó xác định rõ đối tượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, một số nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đồng thời, yêu cầu về việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập và ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, yêu cầu về quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư phải minh bạch, rõ ràng, thực tế, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và cân bằng được lợi ích 03 bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan như xác định đối tượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại theo hướng ngoài các yếu tố nguy hiểm của nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng thì còn phải xác định các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp điện, nước, xử lý nước thải, giao thông... để bảo đảm xác định đúng đối tượng nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị”.

“Luật sẽ sửa đổi, bổ sung lại quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung theo hướng kiểm định đến đâu, ban hành kế hoạch đến đó để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại. Đồng thời, bổ sung quy định nội dung yêu cầu lập, phê duyệt quy hoạch khu vực nhà chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại”, ông Hưng chia sẻ thêm.

Trong hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định rõ nguồn vốn thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng xác định nhà chung cư nào sử dụng nguồn vốn ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại, nhà chung cư nào sử dụng nguồn vốn xã hội hóa. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thực hiện theo 03 hình thức: Doanh nghiệp tự thỏa thuận với chủ sở hữu, đấu thầu và Nhà nước trực tiếp thực hiện.

Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ bổ sung một số cơ chế chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quy định khung cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư rõ ràng để doanh nghiệp và người dân có cơ sở thực hiện.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Luật tạo điều kiện cho người dân tại các nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại được tiếp cận nhà ở xây dựng mới khang trang, bảo đảm nâng cao chất lượng sống. Đặc biệt, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở với pháp luật về xây dựng, quy hoạch và pháp luật có liên quan.

Với các quy định mới trên, nhiều chuyên gia nhận định rằng: Luật Nhà ở (sửa đổi) khi được Quốc hội thông qua sẽ thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tiết kiệm thời gian, tăng hiệu quả đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, bộ mặt nhiều đô thị trên cả nước sẽ có thay đổi lớn, những khu ổ chuột, tập thể cũ sẽ được thay thế bởi những tòa nhà chung cư khang trang, hiện đại; người dân từ đó được hưởng cuộc sống vật chất và tinh thần tốt đẹp hơn.

Vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ được Luật hóa tăng tính pháp lý giúp nâng cao hiệu quả đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội (Ảnh: Internet).

Tới đây, trong quá trình hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục bám sát hướng sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như việc tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong việc xây dựng chính sách, trong đó có các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kịp thời thúc đẩy tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.