Ngày 26/3 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Sau khi Nghị định số 30 được ban hành, một số ý kiến cho rằng Nghị định này gây ách tắc, khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại. Về vấn đề này, ngày 6/5 Bộ Xây dựng đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Ảnh minh họa.

Trình tự xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đảm bảo đúng quy định

Theo chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật năm 2020 được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Việc xây dựng, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định nêu trên được dựa trên các quan điểm và mục tiêu chính như: Đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các Luật vừa được Quốc hội thông qua như: Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật PPP…; Khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thực hiện thuộc thẩm quyền quy định của Chính phủ; Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính; Tăng cường trách nhiệm của các cấp, chính quyền địa phương trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở.

Trên cơ sở quan điểm và mục tiêu đó, Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá tổng kết việc thực hiện Nghị định này, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các Bộ ngành có liên quan, địa phương, các Hiệp hội, các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng nội dung dự thảo cũng như tổ chức các hội thảo để lấy ý kiến đóng góp cho các nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị định nêu trên.

Căn cứ các ý kiến góp ý của các Bộ, ngành, địa phương, Hiệp hội, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân, ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, ý kiến của các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện lại dự thảo và trước khi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, ký ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Văn phòng Chính phủ cũng đã chủ trì tổ chức cuộc họp với các Bộ, ngành liên quan để rà soát các nội dung của Nghị định với các quy định của hệ thống pháp luật có liên quan cũng như trao đổi làm rõ thêm một số nội dung, trong đó có quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đại diện Văn phòng Chính phủ cũng như các Bộ, ngành đều thống nhất trình Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

Có thể khẳng định rằng, việc soạn thảo, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định nêu trên đã tuân thủ đầy đủ quy trình theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Các quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã bảo đảm sự phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật có liên quan như: Luật Đầu tư 2020, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013.

Mở rộng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở

Đối với ý kiến đề xuất bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” cũng thuộc diện được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó (được chỉ định) làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

Trong quá trình soạn thảo và xin ý kiến, các Bộ, ngành liên quan đều nhận thấy rằng đề xuất này chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở, xây dựng hiện hành, bởi các lý do sau đây:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 03 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở.

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.

Trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì tại Khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã quy định có 03 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Trong 03 trường hợp nêu trên thì trường hợp “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã bổ sung thêm theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Bên cạnh đó, tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định có 4 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, gồm: Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán; Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì không có hình thức sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất chuyên dùng) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại nêu trên theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì hình thức sử dụng đất Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán và Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất nhằm thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội nên không thể áp dụng quy định có quyền sử dụng đất là được thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư (chỉ định chủ đầu tư) theo quy định tại Khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư 2020. Chỉ có 2 hình thức sử dụng đất còn lại là hình thức sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại và hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở mới thuộc diện chỉ định chủ đầu tư.

Thứ hai, tại Khoản 4 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 đã quy định: Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan. Như vậy, Luật Xây dựng sửa đổi đã xác định nếu pháp luật có liên quan có quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì phải thực hiện việc lựa chọn, công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật liên quan (trong đó pháp luật nhà ở có quy định về lựa chọn và công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nên phải thực hiện việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP).

Thứ ba, tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời tại Điều 193 của Luật này cũng quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nhưng cũng không quy định rõ trường hợp này có được thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại hay không, trong khi đó tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã quy định: trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, chưa có đủ cơ sở để khẳng định trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng cũng sẽ thuộc diện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ tư, quy định trường hợp có đất ở và các loại đất khác được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở cũng được xem xét chấp thuận (chỉ định) làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không gây ách tắc, phiền hà như một số ý kiến mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây. Bởi, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì nhà đầu tư phải có toàn bộ 100% diện tích đất ở mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án, nhưng theo Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014) thì không bắt buộc các nhà đầu tư phải có 100% diện tích đất ở như Luật Nhà ở 2014 mà trên khu đất để thực hiện dự án chỉ cần có một phần diện tích đất ở thì cũng được xem xét để chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở.

Từ các căn cứ và cơ sở nêu trên thì nội dung đề xuất về việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận/chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần phải có rà soát, thống kê, đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng tổng thể để tránh xảy ra các tình trạng như: gây thất thu cho ngân sách nhà nước; không bảo đảm việc thực hiện các quy định về đấu giá, đấu thầu; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào, nhiều tổ chức, cá nhân không có đủ điều kiện, năng lực vẫn được triển khai thực hiện dự án dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài, gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp ... Sau khi rà soát, đánh giá tác động mới có cơ sở để đề xuất sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách trong thời gian tới cho phù hợp.