Theo nhận định của các chuyên gia, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 tới toàn bộ nền kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng, phân khúc bất động sản nhà ở, bao gồm căn hộ, biệt thự và nhà phố vẫn cho thấy những khởi sắc đáng ghi nhận trong suốt năm 2020 vừa qua. Nguyên nhân lớn nhất được xác định chính là sự hạn chế về nguồn cung ra thị trường.

Cụ thể, theo nghiên cứu thị trường của Công ty Savills, thị trường TP.HCM trong phân khúc căn hộ để bán đến hết quý 4/2020, chứng kiến lượng nguồn cung thấp nhất trong 5 năm vừa qua, với nguồn cung sơ cấp đạt gần 11.300 căn, tăng 12% theo quý và 14% theo năm, trong đó 4 dự án mở mới và 12 giai đoạn tiếp từ các dự án hiện hữu, chiếm lĩnh 75% thị phần. Nguồn cung sơ cấp năm 2020 đạt mức thấp nhất trong 5 năm với hơn 25.300 căn, giảm mạnh -38% theo năm do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn thấp. Phân khúc căn hộ trung bình tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung cả năm với 65% thị phần.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định: “Việc căn hộ hạng trung vẫn là nguồn cung chiếm đa số trên tổng lượng sơ cấp đang chào bán trên thị trường cho thấy một dấu hiệu tích cực. Như vậy, nguồn cung căn hộ để bán vẫn đang đi đúng hướng với nhu cầu thực tế của người dân.” Song song với đó, tỉ lệ hấp thụ của phân khúc nào cũng đạt mức cao, tương đương 77% , với lượng giao dịch đạt 8.600 căn hộ. Giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng ở tất cả các hạng. Nhiều dự án ở hạng trung và cao cấp có giá bán tăng lên đến 9% theo quý, trong khi giá bán căn hộ trung bình có mức tăng thấp hơn, khoảng đến 4% theo quý. Tuy nhiên, nguồn cung có giá dưới 22 triệu/m2 (tương đương 1.000 USD/m2) đang trở nên khan hiếm do chi phí sử dụng đất tăng và hạn chế hỗ trợ từ Chính phủ.

Dự báo về nguồn cung trong tương lai, Savills cho rằng, tính đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến có hơn 115.000 căn hộ, trong đó nguồn cung năm 2021 chiếm 15%. Nguồn cung mới vẫn còn khá là hạn chế, nhất là đối với những dự án đang mở bán ở giai đoạn đầu tiên. Trong khi một năm qua, hầu hết nguồn cung là từ các dự án đã phát triển như các dự án phức hợp, các khu đô thị lớn. Điều đó sẽ giúp cho tiến độ phát triển dự án rất tốt cũng như tạo ra một môi trường sống lành mạnh, chất lượng cho cư dân, đồng thời dần khẳng định được vị thế các dự án phức hợp trong thị thường nhà ở.

Còn trong phân khúc biệt thự và nhà phố, nhà phố thương mại đang tiếp tục được ưa chuộng, bất động sản liền thổ có sự gia tăng chuỗi giá trị khi nhà ở liền thổ giá cao được cung cấp ra thị trường nhiều hơn và được hấp thụ tốt. Trong quý 4/2020, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 770 căn, giảm 61% theo quý và giảm 7% theo năm - đây được coi là mức cung thấp nhất trong năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp cả năm 2020 đạt 3.100 căn, tăng 28% theo năm. Nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao khiến tỷ lệ hấp thụ của quý đạt 71% và cả năm đạt 93%. Lượng giao dịch năm 2020 tăng 53% theo năm.

Tìm hiểu thị trường, các quận phía Đông gồm Thủ Đức, Quận 9, và Quận 2, chiếm đến 80% tổng giao dịch của cả năm. Trong đó, các dự án phức hợp như Vinhomes Grand Park và Verosa Park chiếm khoảng 70% lượng giao dịch. Các quận phía Đông chiếm khoảng 40% nguồn cung tương lai đến năm 2023, nhờ quỹ đất lớn, quy hoạch đô thị và cơ sở hạ tầng tốt, khu vực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường. Phân khúc nhà phố thương mại cũng ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực. Trong năm qua, nguồn cung sơ cấp của nhà phố thương mại tăng 230% theo năm, dẫn đầu phân khúc bất động sản liền thổ với 43% thị phần. Trong đó, Vinhomes Grand Park chiếm 80% thị phần nguồn cung này. Lượng giao dịch tăng 280% theo năm, chiếm 44% tổng lượng giao dịch của toàn thành phố. Nhà phố thương mại ở các dự án phức hợp có quy mô lớn thu hút khách mua.

Nhận định về tiềm năng phát triển của thị trường nhà ở trong năm 2021 và các năm tiếp theo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra nhận định về một bức tranh khá sáng sủa trong năm nay và những năm tiếp theo, cùng với những dấu hiệu tốt như xuất hiện vacxin phòng ngừa dịch bệnh, sẽ được tiêm ngừa rộng rãi và phòng chống đại dịch thành công. Đồng thời, những thay đổi về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... và sự hỗ trợ của Chính phủ cũng như là sự phát triển hạ tầng ở TP.HCM trong việc kết nối với các tỉnh thành khác sẽ kích thích nhu cầu nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó phải kể đến một số yếu tố kích cầu tăng cao như Việt Nam nằm trong top 5 các quốc gia Châu Á có sự tăng trưởng về tầng lớp giàu có (với lượng tài sản lớn hơn 1 triệu USD). Trong 5 năm tới, tầng lớp này ở Việt Nam dự kiến có mức tăng trưởng trung bình 65% mỗi năm. Trong năm 2021, lãi suất vay mua nhà được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm và bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích... kéo theo nhu cầu cho phân khúc bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục tăng, giúp cho nhiều người có thể an cư và là kênh đầu tư tạo ra nhiều lợi nhuận.