Nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước nên bãi bỏ khung giá đất bởi những bất cập tồn tại nhiều năm. Việc khung giá đất tăng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và khiến giấc mơ nhà ở của người nghèo ngày một xa vời.
Khung giá đất tăng khiến giá nhà tăng theo Ảnh: Như Ý
Khung giá đất tăng, giá nhà sẽ tăng
Theo quy định mới về khung giá đất áp dụng cho 5 năm (2020-2024), khung giá đất được chia thành 2 nhóm: nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Đặc biệt, khung giá đất ở của 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và mức tối đa lên tới 162 triệu đồng/m2. Khung giá đất ở thấp nhất cả nước là tại đô thị loại V vùng Bắc Trung bộ với mức tối thiểu chỉ 40.000 đồng/m2.
Khung giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, điều chỉnh mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà nên khi giá đất tăng thì tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng, ảnh hưởng rất lớn đến người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở, nhất là khi thu nhập của người dân hiện tại còn chưa theo kịp giá nhà. “Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành nhà phố, trên dưới 50% giá thành biệt thự. Do vậy, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng. Mà giá nhà hiện đang quá cao so với thu nhập, có thể mấy chục năm thì người dân mới đủ tiền mua một căn nhà. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời”, ông nói.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng, bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo. Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.
“Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 - 2 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm), giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội”, ông Châu nói.
Nên thay đổi thời gian về khung giá đất
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá Savills TPHCM, cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.
Ông Châu cho rằng, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 8 tháng đầu năm 2020, đại dịch COVID-19 làm cho thị trường bất động sản đã khó khăn lại càng thêm khó khăn, thể hiện qua số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất TPHCM chỉ là 4.453 tỷ đồng, giảm 52% so với cùng kỳ năm 2019.
“Về lâu dài, nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất kiểu tận thu, thu trước một lần, mà nên chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% bảng giá đất, để giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất hiện nay. Đồng thời, bổ sung thuế bất động sản theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước”, ông Châu nói.
Theo PGS. TS. Ngô Trí Long, khung giá đất cần được tính toán như thế nào cho hợp lý để vừa phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, vừa phải tạo động lực để các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án. Muốn vậy, cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất, vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời, xây dựng các nghị định, khắc phục tình trạng mâu thuẫn của luật và văn bản dưới luật.