Câu hỏi: 

Công ty tôi đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở và đã được chấp thuận Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, tại Quyết định chủ trương đầu tư của dự án không có xây dựng nhà ở xã hội do khu vực xin đầu tư dự án theo Quy hoạch phân khu tại thời điểm xin chủ trương không có bố trí nhà ở xã hội. Sau khi dự án được phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư thì dự án mới được phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, trong đó có bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Do đó, Công ty tôi đã lập hồ sơ điều chỉnh trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bổ sung nội dung xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoach được duyệt và chuẩn bị trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vậy trong trường hợp này thì dự án của Công ty chúng tôi sẽ phải áp dụng quy định chuyển tiếp nào tại Khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở 2023 như thế nào? (Nguyễn Trung Hiếu - nhoxga1294@gmail.com)

Trả lời:

(1) Luật Nhà ở năm 2014

- Tại khoản 1 Điều 16 có quy định: “Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch”.

- Tại khoản 2 Điều 19 có quy định: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này”.

- Tại khoản 4 Điều 26 có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: “Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

- Tại khoản 1 Điều 182 có quy định: “Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thì không phải thực hiện phê duyệt lại theo quy định của Luật này, trừ trường hợp thuộc diện phải điều chỉnh lại nội dung của dự án do Nhà nước điều chỉnh lại quy hoạch đã phê duyệt hoặc trường hợp phải dành diện tích đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải dành diện tích nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định của Luật này.

Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương nhưng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này”.

(2) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

- Tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

- Tại điểm b khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định:

“Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư”.

- Tại khoản 4 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) có quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

- Tại khoản 6 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) có quy định: “Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

- Tại khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ”.

(3) Ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024).

Theo đó, tại điểm b khoản 5 Điều 198 có quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, quyết định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo nội dung văn bản đã được quyết định, chấp thuận, phê duyệt”.

Do không có hồ sơ pháp lý của dự án nên Bộ Xây dựng không có cơ sở trả lời.

 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS

https://moc.gov.vn/vn/pages/ChiTietHoiDap.aspx?chID=8000