GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nguồn cung luôn thiếu và khó cải thiện bắt đầu từ “nỗi đau” pháp lý

Bối cảnh trầm trọng của thị trường BĐS lần này rất đặc biệt, lối thoát ra không hề đơn giản. Thời gian vừa qua, nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính… dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết thủ tục của một số cán bộ Nhà nước có thẩm quyền chưa đảm bảo quy định phối hợp liên thông, đồng bộ. Điều này làm khan hiếm dự án nhà ở (nhất là nhà ở trung và cao cấp) đủ điều kiện pháp lý để phê duyệt nhằm bổ sung cho thị trường.

Mặt khác, tình trạng có nhiều khoảng trống pháp luật trong một luật và có nhiều khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan là lý do chính làm cho bộ phận cán bộ có thẩm quyền không dám phê duyệt các dự án BĐS, từ đó dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm trong các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở địa phương.

Từ năm 2016 đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu phải sửa đổi Luật Đất đai, đơn cử vào năm 2020, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013 để giải quyết các vướng mắc trong phê duyệt các dự án BĐS nhà ở dưới dạng các khu đô thị lớn. Đối với các dự án lớn trong đó có nhiều khu đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, được điều chỉnh bằng nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Chính quyền địa phương thường bất lực khi pháp luật đất đai không quy định rõ giải quyết thống nhất theo phương pháp nào. Ví dụ như trên khu đất của một dự án khu đô thị mới có cả đất nông nghiệp; đất công cộng dạng đường đi, kênh rạch...; đất do tổ chức Nhà nước đang sử dụng thuộc diện sắp xếp lại; đất cơ sở sản xuất gây ô nhiễm phải di dời... Vấn đề được đặt ra nhưng rồi lại để yên và chờ đợi.

Về xung đột pháp luật, có thể lấy ví dụ như Luật Nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài mua nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2013 lại không cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Luật Đất đai chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án phát triển BĐS nhà ở mang tính thương mại, không phải mang tính sử dụng. Ngoài ra, còn nhiều xung đột khác nữa giữa nhiều pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS như pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật quy hoạch...

Thông thường, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng khi dư cung và thiếu cầu, hoặc do không đủ vốn để đầu tư vào thị trường làm cho thị trường không đủ sức tài chính để hoạt động. Hiện nay, thị trường đang thiếu cung nhưng vẫn bị rơi vào trầm lắng, lý do chính là do thiếu vốn đầu tư vào thị trường.

Trên thực tế, các ý kiến vẫn xoay quanh việc "room" tín dụng không đủ và lãi suất quá cao, trong khi đó nguồn vốn từ cổ phiếu, trái phiếu có lãi suất còn cao hơn lãi suất tín dụng, nhưng lại còn bị mắc kẹt trong những vi phạm pháp luật làm cho phát hành cổ phiếu, trái phiếu cao hơn năng lực tài chính của doanh nghiệp phát hành, trong đó có nhiều trường hợp phát hành trái pháp luật.

Thị trường BĐS Việt Nam có đặc thù là chi phí vốn quá cao khi chỉ dựa vào vốn từ nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu. Vì vậy, ngay từ những năm đầu phát triển thị trường BĐS nhà ở (1996 - 1998), hình thức huy động vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi như giải pháp vốn hữu hiệu.

Đối với một dự án nhà ở được phê duyệt, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn để hoàn thành phần nền móng, còn lại phần xây nhà là sử dụng ngay vốn góp trước của người mua nhà ở trong tương lai. Như vậy, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn cho khoảng 25 - 35% tổng đầu tư cho dự án, còn lại là vốn góp trước của những người sẽ mua nhà.

Tất nhiên, khi các dự án không thể phê duyệt được trong tình trạng hiện nay vừa gây ra thiếu cung, vừa gây ra thiếu vốn từ bán BĐS hình thành trong tương lai. Điều này cho thấy các khoảng trống pháp luật và các khoảng xung đột pháp luật là "thủ phạm" chính gây ra tình trạng thiếu cung BĐS và cả tình trạng thiếu vốn cho phát triển.

Trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.

Tôi cho rằng, khi nhìn vào tư duy và cách thức soạn thảo luật, việc có thể tháo gỡ được nguồn cung và nguồn vốn cho thị trường BĐS hay không còn là dấu hỏi lớn. Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, tức là sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay.

Đặc biệt, khi công cuộc phòng, chống tham nhũng ngày càng quyết liệt hơn thì nhiều cán bộ sẽ rụt rè hơn. Trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đề cập đến 1 giải pháp là Chính phủ sẽ soạn thảo một Nghị quyết của Quốc hội để trình Quốc hội xem xét ban hành nhằm tạo tính thống nhất trong quy trình phê duyệt các dự án BĐS. Đây là một giải pháp tốt vì làm cho các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt dự án vững tâm, đồng thời cũng là khung pháp luật thống nhất để phê duyệt dự án. Từ đó, Chính phủ cần ban hành một Nghị định hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục phê duyệt một dự án BĐS ở mức chi tiết để giải quyết những vướng mắc, xung đột, chồng chéo của các luật. Vấn đề còn lại là làm thế nào để các Bộ cùng nhau lo lắng trên một tư duy thống nhất, tránh tình trạng cát cứ mang tính cục bộ về quyền lực của ngành.

Chính vì vậy, tương lai của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng có mức cung ngày càng cạn, vốn ngày càng thiếu, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân.

Giá chung cư trung, cao cấp không giảm và sẽ tiếp tục không giảm

Trước tình hình như trên đã giới thiệu, giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng. Còn câu chuyện phân khúc biệt thự, liền kề và các sản phẩm dễ đầu cơ khác là câu chuyện khác, không liên quan trực tiếp đến nhu cầu thực trong đời sống của người dân. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ không có tác động gì nhiều đến người ở chung cư, nếu Nhà nước có đánh thuế nhà để ngăn chặn đầu cơ thì cũng không thể có ảnh hưởng đến phân khúc chung cư.

Sự thực, hình thức chung cư lúc ban đầu du nhập vào Việt Nam cũng khá khó khăn do người dân Việt vẫn có văn hóa ở riêng lẻ, độc lập. Trong giai đoạn trước năm 2004, các dự án chung cư còn được miễn tiền sử dụng đất như một chính sách khuyến khích. Cho đến Luật Đất đai 2003 mới quyết định thu tiền sử dụng đất của các dự án chung cư. Mặc dù vậy, giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị căn hộ cũng không cao, chỉ khoảng 10 - 20% giá thành căn hộ. Đây chính là lý do cơ bản làm chỗ ở tại chung cư không chịu áp lực của giá đất quá cao ở Việt Nam.

Mặt khác, văn hóa chung cư là văn hóa sống chung dần dần cũng trở nên quen thuộc đến mức căn hộ này không làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các căn hộ khác. Tính độc lập giữa các căn hộ dần dần được hình thành, nhất là việc sử dụng các không gian chung, các tiện ích chung. Cách đây vài năm, nhiều xung đột, khiếu kiện của người dân ở chung cư thường xuyên xảy ra, nhưng ngày một giảm vì pháp luật nhà ở quy định chặt chẽ hơn và ý thức chung và riêng tại các chung cư cũng nâng dần lên mức mạch lạc hơn.

Về hạ tầng và tiện ích công cộng, các chung cư trung, cao cấp luôn tạo ra các tiện ích công cộng ngày càng có chất lượng cao hơn và đầy đủ hơn. Đây chính là điểm mạnh của cuộc sống tại các chung cư trung, cao cấp. Khi thu nhập của người dân ngày càng cao thì người dân có nhiều đòi hỏi chất lượng cao hơn về dịch vụ cuộc sống và tiện ích công cộng. Các chung cư trung, cao cấp thường gắn với hạ tầng kỹ thuật khá đầy đủ, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, nơi nghỉ ngơi... được chăm lo chu đáo hơn, nhất là hạ tầng môi trường theo hướng cuộc sống xanh ngày càng tốt hơn.

Chúng ta có thể thấy phân khúc nhà ở xã hội được Nhà nước chăm lo khá tốt, nhưng một số nhà ở xã hội dạng chung cư vẫn không được lựa chọn. Phần vì tiện ích của cuộc sống không được đảm bảo do muốn giá thành hạ hơn, phần nữa vì cách quan lý giao dịch nhà ở xã hội vẫn thiếu tính thương mại, làm cho cư dân cảm thấy không được tự do. Những người có thu nhập trung bình (cả chính thức và không chính thức) cũng đã hướng tới những chung cư trung cấp, không muốn hướng tới nhà ở xã hội.

Trong tương lai, các chung cư được trang bị công nghệ thông minh sẽ có sức hấp dẫn lớn hơn nữa. Tính an toàn trong các chung cư thông minh gần như hoàn hảo, những nhược điểm của không gian chung cư gần như được khắc phục hoàn toàn, và đạt được nhiều ưu điểm khác mà cuộc sống tại các nhà ở riêng lẻ không có được.

Về thu nhập của người dân, người ta vẫn hay bàn về 500 tấn vàng tồn tại trong dân, thậm chí nhiều cán bộ quản lý còn tính chuyện làm gì để động viên 500 tấn vàng này đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Sự thực, con số ước tính lượng vàng trong dân này cho thấy thu nhập không chính thức của dân ta khá cao. Mặt khác, thu nhập từ kiều hối ở ta cũng rất cao, thuộc nhóm đầu trên thế giới, cũng tạo nên một loại thu nhập chính thức.

Trong khi đó, mọi số liệu thống kê về thu nhập ở Việt Nam do Tổng cục Thống kê thực hiện hay của Ngân hàng Thế giới công bố đều cho rằng chỉ 20% có thu nhập trung bình và cao, còn lại 80% đều thuộc diện thu nhập thấp. Điều này có nghĩa là ta chưa quản lý được thu nhập, thu nhập từ "tay trái" vẫn cao hơn thu nhập từ "tay phải" rất nhiều, nhưng ta không tính toán được hết. Điều này thể hiện ở ước lượng cầu của phân khúc chung cư trung, cao cấp trên thực tế lớn hơn cầu ước tính theo thống kê rất nhiều.

Về giá cả, nhiều người cho rằng, chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đó hoàn toàn là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.

Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc chung cư trung, cao cấp vẫn cao. Câu hỏi đặt ra là người dân tại các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội có giàu không? Như trên đã phân tích về thu nhập từ "tay trái" lớn hơn thu nhập từ "tay phải" rất nhiều. Điều này có thể thấy rõ ngay trong giai đoạn 2014-2016, thị trường chung cư trung, cao cấp cũng vẫn thiếu cung. Khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ cho phát triển nhà ở xã hội vừa kết thúc thì các nhà đầu tư dự án chuyển ngay sang phân khúc chung cư trung, cao cấp mà vẫn thiếu cung.

Khách hàng nên làm gì trong bối cảnh hiện nay?

Đương nhiên, khách hàng nên căn cứ vào tiềm lực tài chính của mình để lựa chọn các sản phẩm chung cư trung, cao cấp phù hợp với nhu cầu cuộc sống của mình. Các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án bao gồm:

Thứ nhất, lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu, khả năng kết nối giao thông của gia đình, bản thân mình sao cho phù hợp với công việc của người lớn và nơi học hành của trẻ em.

Thứ hai, khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của khu chung cư, đặc biệt là hệ thống giáo dục, y tế, chăm sóc sức khoẻ và các thiết chế văn hoá. Ngay như khu chung cư tôi từng ở, dù giá cao và được coi là chung cư cao cấp nhưng lại thiếu vắng hệ thống siêu thị, nhà hàng, dịch vụ ăn uống hay trường học. Trong khi đó, việc tổ chức không gian đô thị và tiện ích tại các chung cư cao cấp của một số chủ đầu tư lớn, uy tín lại rất tốt. Điều kiện và yêu cầu sống bây giờ không chỉ là chất lượng xây dựng mà còn là tạo lập không gian sống.

Thứ ba, đây là thời điểm hợp lý để mua nhà ở một số dự án tốt, bởi trong bối cảnh thiếu cung, nhu cầu ở vẫn tăng. Khi có tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm... thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt.