Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng còn tùy tiện, thiếu quỹ đất dành cho giao thông... là những bất cập được chỉ rõ trong báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.

Báo cáo được đưa ra sau khi đoàn giám sát (do Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển làm trưởng đoàn) làm việc với Chính phủ, bảy bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó có những nơi được coi là “điểm nóng” về đất đai như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…), các doanh nghiệp bất động sản lớn trên phạm vi cả nước và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị.

Tại phiên thảo luận sáng 27/5 trong khuôn khổ Kỳ họp thứ bảy - Quốc hội khóa XIV, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh, bên cạnh những kết quả tích cực, việc thực hiện chính sách đất đai còn nhiều bất cập, hạn chế.

Một số địa phương còn chậm ban hành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng giai đoạn 2016-2010, ảnh hưởng đến việc phê duyệt, cấp phép, giám sát các dự án. Hiện nay, có 5 tỉnh/thành phố chưa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Bến Tre và Cà Mau.

Báo cáo của đoàn giám sát cho biết, trong giai đoạn 2006-2011, có khoảng 2.500 dự án nhà ở được cấp phép trong cả nước. Trong khi đó, việc ban hành quy chế quản lý kiến trúc còn chậm, ảnh hưởng công tác quy hoạch. Nhiều địa phương còn chậm phê duyệt các quy hoạch phân khu (tỷ lệ quy hoạch chi tiết mới đạt 37% so với tổng số đất đô thị quy hoạch), gây ra tình trạng quản lý không đồng bộ.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, trên phạm vi cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ một đến sáu lần. Việc điều chỉnh chủ yếu theo hướng tăng số lượng tầng cao thêm, tăng diện tích sàn thương mại, bổ sung nhà ở, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật…

Ví dụ cụ thể được dẫn chứng trong báo cáo của đoàn giám sát là công trình nhà 8B Lê Trực (Hà Nội) xây dựng sai giấy phép, tự ý tăng chiều cao các tầng...

Việc xây dựng các công trình cao tầng có xu hướng co cụm vào trung tâm (khoảng 80% công trình cao tầng nằm trong nội đô Hà Nội, trong đó chưa kết hợp hạ tầng kỹ thuật, xã hội). Bên cạnh đó, việc di dời các bộ ngành, các cơ sở công nghiệp, giáo dục ra khỏi nội đô nhìn chung còn chậm. Một số cơ quan, đơn vị sử dụng trụ sở cũ làm cơ sở 2 hoặc kinh doanh thương mại, không ưu tiên bổ sung hạ tầng xã hội.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Đinh Duy Vượt (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai) cho biết, nguyện vọng của cử tri là, trụ sở của các cơ quan, công sở sau khi di dời khỏi khu vực nội đô sẽ được sử dụng vào những mục đích dân sinh (công viên, trường học…).

 

Đánh giá về những hệ luỵ của việc thiếu quản lý chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất như trên, đoàn giám sát nhận định, việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư đã làm thay đổi lớn so với quy hoạch ban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân.

Mặc dù góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nhu cầu nhà ở cho người dân nhưng việc điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lại dẫn đến gia tăng số căn hộ tại các dự án; từ đó, gián tiếp làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Thực trạng tại khu đô thị Linh Đàm (Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Báo cáo của đoàn giám sát chỉ rõ, dự án Tổ hợp công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng (tại lô HH1, HH2, HH3, HH4, lô CC6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm) điều chỉnh chỉ tiêu mật độ xây dựng từ 24,6% lên gần 40%, tầng cao trung bình từ 20,33 tầng lên tối đa 40 tầng đã biến Linh Đàm từ một “khu đô thị kiểu mẫu” thành nơi quá tải cả về hạ tầng, điện, nước, cơ sở giáo dục…

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng chỉ rõ, tại hai đô thị lớn (Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh), quỹ đất dành cho giao thông chỉ chiếm 9% (trong khi quy hoạch phải đạt từ 20-26% với đô thị trung tâm, từ 18-23% với đô thị vệ tinh, 16-20% với các thị trấn). Tỷ lệ đất dành cho đỗ xe, bến bãi dưới 1% (trong khi yêu cầu đặt ra là từ 3-4%).

Bên cạnh đó, báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội cũng nêu việc sử dụng các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng-chuyển giao (BT) ở nhiều địa phương còn bất cập, thể hiện cụ thể ở việc ác định giá đất, quỹ đất, chênh lệch giá trị quỹ đất dùng để thanh toán. Phần lớn dự án BT lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhìn nhận, việc thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013, là kẽ hở dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước