Xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng; Xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng do cấp có thẩm quyền cấp; Xây dựng công trình gây lún, nứt, có nguy cơ gây sụp đổ công trình bên cạnh; Xây dựng công trình sai quy hoạch chi tiết 1/500; sai thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trong trường hợp được miễn giấy phép).

Trên thực tế, hành vi xây dựng công trình gây lún, nứt, sụp đổ nhà bên cạnh thường được giải quyết kịp thời, bởi đây là mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân hoặc cá nhân với tập thể. Các khiếu nại trong trường hợp này thường được giải quyết thông qua việc thỏa thuận. Có những việc tuy kéo dài phải thông qua tòa án xét xử, nhưng cơ bản các vụ việc trong những trường hợp vi phạm này được giải quyết ổn thỏa, ít tồn đọng.

Trường hợp xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; sai thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đây là quy định trong một thời gian dài từ khi Luật Xây dựng 2003 có hiệu lực tới Luật Xây dựng sửa đổi năm 2014. Các trường hợp trên mới được sửa đổi yêu cầu phải cấp phép xây dựng.

Nhìn chung, hầu hết các dự án (khu đô thị, khu nhà ở…) được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Trong quá trình xây dựng, cơ bản đều vi phạm trật tự xây dựng như: Thu hẹp diện tích mặt đường, diện tích cây xanh, diện tích các công trình hạ tầng xã hội, nhằm tăng mật độ xây dựng nhà để kinh doanh; xây dựng vượt chiều cao so với quy hoạch được duyệt; thay đổi công năng sử dụng công trình… Mặc dù các sai phạm nêu trên là rất lớn đã làm tăng quy mô dân số khu đô thị, quá tải hệ thống hạ tầng gây lụt lội và ách tắc giao thông… Tuy nhiên, hầu hết các vi phạm này đều được hợp thức hóa thông qua việc điều chỉnh quy hoạch của chính quyền địa phương; thậm chí nhiều dự án được điều chỉnh nhiều lần. Chính vì vậy hồ sơ những hành vi vi phạm này tồn tại rất ít, chủ yếu là một vài dự án công trình riêng lẻ độc lập.

Hồ sơ tồn đọng nhiều nhất đối với các vi phạm trật tự xây dựng hiện nay là hồ sơ xây dựng công trình sai giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp. Theo báo cáo của TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì loại hồ sơ này còn tồn đọng hàng nghìn công trình vi phạm và tồn tại nhiều năm. Tuy nhiên, đây là số lượng vi phạm rất nhỏ so với thực tế. Đa phần những vi phạm này bị giới truyền thông phát hiện và đăng tải. Số còn lại thì hầu như hồ sơ được khép lại và chính quyền các cấp cũng không cần thiết phải báo cáo…

Hồ sơ vi phạm trật tự xây dựng công trình không phép: Loại hồ sơ này thì nhiều vô kể; thậm chí không thể thống kê hết được. Loại công trình này ngoài những công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ, có nơi xây dựng thành các khu dân cư hàng vài trăm hộ, kéo dài từ năm này qua năm khác nhưng chính quyền cũng không thể xử lý được. Hầu hết các công trình xây dựng này trên đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất 5% của các hộ dân từ thời kỳ hợp tác xã, đất lâm nghiệp. Điển hình như các khu dân cư ở Tứ Liên; các khu dân cư dọc đê sông Hồng Hà Nội; các khu dân cư ở các quận huyện khác trên địa bàn TP Hà Nội và trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Nhiều khu dân cư theo quy hoạch đô thị được phê duyệt là đất ở, nhân dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng chính quyền không giải quyết được vì những khu dân cư này xây dựng vi phạm trật tự xây dựng, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí là không được cấp giấy phép xây dựng kể cả giấy phép xây dựng tạm. Vì do nhu cầu thiếu nơi ở, người dân vẫn tiếp tục xây dựng dưới nhiều hình thức mà chính quyền cơ sở không xử lý được.

Hầu hết lãnh đạo các cấp từ cấp xã, phường, quận, huyện đến cấp tỉnh, thành phố, khi trả lời vấn đề này trước giới truyền thông thì đều nói: “Xử lý nghiêm theo pháp luật”, “xây dựng sai thì phải phá dỡ”. Nếu kiểm tra hồ sơ các công trình xây dựng vi phạm thì việc xử lý các vụ việc cơ bản rất đúng “quy trình” (kiểm tra, xử phạt, quyết định đình chỉ, quyết định phá dỡ) nhưng rồi công trình vẫn còn đó và nhiều công trình vi phạm vẫn mọc lên, tồn tại nhiều năm qua nhiều thời kỳ lãnh đạo. Tất nhiên cũng có nhiều vi phạm được xử lý “nghiêm túc, kịp thời”. Ví như câu chuyện ông Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Thời kỳ ông là Chủ tịch huyện thì ở huyện này đã mọc lên nhiều điểm dân cư xây dựng không phép trên đất nông nghiệp nhưng không được xử lý; khi ông được điều động về thành phố giữ cương vị Giám đốc Sở Xây dựng thì ông đã sử dụng lực lượng Thanh tra xây dựng phối hợp với chính quyền địa phương phá dỡ hàng trăm căn nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp trước đây; đồng thời kiến nghị kỷ luật một loạt Thanh tra xây dựng cấp huyện, lãnh đạo xã. Hậu quả là quyết định của ông được thực hiện rất nghiêm nhưng dẫn đến hàng trăm gia đình mất nhà ở, đời sống khó khăn và những khu đất ấy một số người dân lại tiếp tục về định cư.

Một câu chuyện khác, cách đây vài năm báo chí đồng loạt đưa tin việc xây dựng gần 60 biệt thự không có giấy phép trên diện tích khoảng 5ha đất tại xã Yên Bài, huyện Ba Vì, Hà Nội. Chính quyền từ TP Hà Nội, đến UBND huyện, UBND xã tổ chức biết bao nhiêu cuộc họp và hầu hết đều thống nhất xử lý nghiêm, có nghĩa là phải phá dỡ các công trình này và sau đó hồ sơ lại khép lại. Tới nay điểm dân cư du lịch này vẫn tồn tại nhưng đang mang theo “cái án” vi phạm trật tự xây dựng.

Khi nói chuyện với một số Chủ tịch phường, xã trên địa bàn TP Hà Nội, đa phần họ rất bức xúc và than phiền rằng, cái nặng nề nhất đối với họ hiện nay là phá dỡ các công trình vi phạm trật tự xây dựng. “Quận, huyện đã giao thành chỉ tiêu cho thực hiện hàng quý, hàng tháng, nhưng nhiều trường hợp chúng tôi không thể thực hiện được, vì công trình đã kéo dài nhiều năm tại sao lúc đó lại không xử lý? Có công trình chiều cao thấp hơn công trình bên cạnh nhưng buộc phải phá dỡ 1 tầng hoặc 2 tầng. Họ cho rằng, đó là sự thiếu công bằng. Đòi cơ sở pháp luật nào để phá dỡ chúng tôi thấy rất khó khăn. Còn những diện tích đất nông nghiệp, đất 5% người dân đã xây dựng nhiều năm thành khu dân cư với hàng trăm nhà dân làm sao phá dỡ? Kể cả những trường hợp nhà vừa xây lên, người dân yêu cầu nếu phá dỡ thì phải phá tất cả… Còn nhiều vấn đề khác mà chúng tôi rất vướng về mặt pháp luật khi thi hành công vụ. Nếu không thực hiện được chỉ tiêu phá dỡ được giao thì chắc chắn một loạt cán bộ cơ sở lại bị kiểm điểm, kỷ luật”.

Những năm trước đây, cứ vài năm Hà Nội lại rầm rộ tổ chức những cuộc cưỡng chế những công trình sai phép, không phép, công trình siêu mỏng... Mỗi lần đó, mặc dù tổ chức rầm rộ nhưng cũng chỉ dỡ được vài trăm m2 nhà ở. Có điều lạ, hậu quả của việc phá dỡ đó là rất lớn, nhưng những người lãnh đạo các cấp không ai chịu trách nhiệm gì mà lại được ghi vào thành tích để chuẩn bị cho các cuộc bầu bán quyền chức…

Nhìn chung khẩu hiện thực hiện xử lý nghiêm theo pháp luật là chuẩn, nhưng những người lãnh đạo các cấp cũng cần phải hiểu một cách thấu đáo xem pháp luật nói gì, để xử lý cho phù hợp trong từng trường hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân ổn định đời sống, hạn chế tối đa việc lãng phí tiền của của nhân dân, đất nước; đồng thời xác định rõ trách nhiệm đó thuộc về cấp nào, cá nhân nào, chứ không hiểu một cách thuần túy đó là trách nhiệm của chính quyền cơ sở (chủ yếu là chính quyền xã, phường).

Nói về việc xây dựng không phép: Theo quy hoạch chung của TP Hà Nội, cũng như các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/200 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì khái niệm về đất nông nghiệp không tồn tại trong các bản đồ quy hoạch xây dựng. Trong quá trình dân cư phát triển việc tách hộ, dân số tăng cơ học trở về sinh sống và hoạt động trong các lĩnh vực nghề nghiệp của thành phố thì các khu dân cư lâu nay gọi là đất nông nghiệp được hình thành. Xét về quy hoạch thì đây là đất ở, vậy thì tại sao phải phá dỡ? Tại sao chính quyền cấp thành phố không xem xét quy hoạch mới, điều chỉnh những khu dân cư tự phát theo ý đồ quy hoạch; chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo cho những người dân sống ổn định có trật tự, có chủ quyền về nhà và đất đồng thời cũng thu một lượng tiền lớn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; trừ những trường hợp những căn nhà, khu dân cư thật sự đặt sai vị trí mà những vị trí đó theo quy hoạch dùng để xây dựng những công trình đặc biệt.

Qua kiểm tra khu dân cư tự hình thành gần 60 căn biệt thự tại xã Yên Bài, huyện Ba Vì, Hà Nội, chúng tôi thấy rằng: Đây là vùng đất hoang vu, đất đai bạc màu không thể trồng trọt được. Rồi ở đây tự mọc lên một khu dân cư gồm những biệt thự có kiến trúc đa dạng, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, trên thực tế điểm dân cư này đã như một điểm dân cư du lịch. Vậy tại sao phải phá dỡ, phá dỡ để làm gì, liệu có phá dỡ được không? Và nếu phá dỡ thì chúng ta đã lãng phí mất bao nhiêu tiền của công sức? Tại sao chính quyền thành phố không chỉ đạo xử phạt vi phạm bằng tiền, chủ động hướng dẫn chủ đầu tư lập quy hoạch tổng thể khu vực, chuyển đổi mục đích sử dụng để thu tiền tạo ngân sách cho thành phố; tạo điều kiện cho nhiều điểm dân cư như thế ra đời? Bài toán này hoàn toàn có lời giải, chỉ có điều những người lãnh đạo không dám đương đầu với sự thật và không dám đương đầu với hành vi buông lỏng quản lý của mình, thiếu trách nhiệm và tầm nhìn trong quá trình phát triển đô thị. Trên địa bàn TP Hà Nội còn hàng trăm điểm dân cư tương tự như vậy mà đang cần sớm có những lời giải phù hợp để yên dân hay chỉ có một từ là phá dỡ?

Đối với các công trình xây dựng sai giấy phép. Trước khi có Luật Xây dựng 2003, rồi Luật Xây dựng 2003 có hiệu lực, đến Luật Quy hoạch đô thị 2014 có hiệu lực đều khẳng định một trong những yêu cầu tiên quyết để cấp giấy phép xây dựng là phải có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Còn nhớ, khi Chính phủ ban hành Nghị định 64/2012/NĐ-CP về việc cấp phép xây dựng, trong nghị định này quy định điều kiện tiên quyết để cấp phép xây dựng là phải có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê đuyệt. Chính vì quy định này mà UBND TP Hồ Chí Minh và UBND TP Hà Nội đã đề nghị Bộ Xây dựng xin phép Thủ tướng Chính phủ hoãn lại 6 tháng so với hiệu lực thi hành của Nghị định để có thời gian triển khai lập quy hoạch chi tiết 1/500. Mặc dù nghị định này hiện nay không còn hiệu lực nhưng Luật Quy hoạch đô thị 2014 và các văn bản hướng dẫn hiện hành về cấp phép không thay đổi quy định này.

Xin hỏi, UBND TP Hà Nội, UBND TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh: Việc cấp phép xây dựng hiện nay đặc biệt là đối với việc cấp phép xây dựng nhà dân đã thực hiện trên cơ sở quy hoạch 1/500 được cấp thẩm quyền phê duyệt chưa (trừ trường hợp các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở, khu đô thị)? Nếu chưa thì việc cấp phép đó có trái pháp luật không? Mặt khác, pháp luật cũng quy định việc quy hoạch chi tiết 1/500 cũng như các loại quy hoạch xây dựng khác phải được công khai minh bạch để cho mọi người dân được biết dù rằng trước khi phê duyệt đã phải xin ý kiến nhân dân khu vực có quy hoạch.

Vậy thì việc dỡ bỏ đi một vài tầng của một công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng đã đảm bảo đúng pháp luật chưa? Để trả lời câu hỏi này thì phải biết giấy phép xây dựng đó có dựa trên quy hoạch 1/500 đã được duyệt không? Trong khi hầu hết các khu dân cư ổn định lâu đời trên địa bàn TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt; trong quy hoạch chi tiết 1/500 có hệ thống bản đồ thiết kế đô thị được quy định trong luật mà chưa có thì cơ sở nào để xử lý phá dỡ? Xin nói thêm cái gọi là Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc cũng chỉ là một bản thuyết minh để giải thích thêm cho các đồ án quy hoạch được duyệt đặc biệt là đối với quy hoạch 1/500. Ngôn ngữ kiến trúc chính thống đã nói rõ trong hệ thống bản vẽ thiết kế đô thị; còn quy chế, chỉ bổ sung những vấn đề mà bản vẽ chưa nói hết. Đây là bản chất của các quy định về pháp luật để khẳng định công trình đó có vi phạm trật tự xây dựng hay không? Hãy chưa vội khẳng định tờ giấy phép xây dựng đó là pháp luật. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đặc biệt là UBND TP Hà Nội, UBND TP Hồ Chí Minh cần chỉ đạo cho Sở Kiến trúc quy hoạch, Sở Xây dựng phải tuân thủ pháp luật trong việc thực thi nhiệm vụ, đặc biệt tổ chức thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 ở các khu dân cư đã ổn định lâu đời làm cơ sở để cấp phép xây dựng, đây mới là công việc chính của các cơ quan này. Như vậy trách nhiệm của từng cá nhân, từng tổ chức đã rõ. Những vi phạm về trật tự xây dựng đâu phải chỉ do người dân và trách nhiệm chính quyền cơ sở…