Bên cạnh các kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành NCC, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC trái quy định của pháp luật.

Sau khi có Luật Nhà ở năm 2005, NCC ở các đô thị đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, trong đó có nhiều NCC cao tầng, hiện đại đã góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đến nay, cả nước đã có hơn 4.420 chung cư (cả cũ và mới) được đưa vào vận hành, sử dụng.

Theo quy định hiện hành, người mua căn hộ chung cư phải đóng 2% tiền mua căn hộ cho kinh phí bảo trì NCC. Khoản tiền này được gửi vào ngân hàng thương mại và do Ban Quản trị NCC quản lý để phục vụ công tác bảo trì.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại trong đó chủ yếu xảy ra tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành (chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư cả cũ và mới); trong đó có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%, chiếm tỷ lệ khoảng 3,4% tổng số NCC có quỹ bảo trì (khoảng 2.000 tòa) và khoảng 14,8% tổng số trường hợp tranh chấp, khiếu nại của 07 địa phương.

Trong đó, các nội dung tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chủ yếu do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị (có 54 chung cư, chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); Các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 2,2% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì).

Bên cạnh đó, có 2 NCC chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chiếm 2,9% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); 01 NCC chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác (chiếm 1,5% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì) và 01 NCC chủ đầu tư không công khai minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì (có 01 chung cư, chiếm 1,5% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì).

Riêng địa bàn TP Hà Nội có 39 tòa có tranh chấp/919 tòa (chiếm tỷ lệ 4,2%); tại TP Hồ Chí Minh là 15 tòa có tranh chấp/867 tòa (chiếm tỷ lệ 1,7%).

Giải trình tại Phiên họp thứ 18 của Ủy ban Pháp luật Quốc Hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: Ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 trong đó đã quy định những căn cứ pháp lý cơ bản mang tính nguyên tắc trong quản lý, sử dụng NCC, trong đó có quy định về bảo trì, cải tạo NCC (Điều 81). Theo đó, chủ sở hữu NCC có nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung. Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của NCC.

Tiếp đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì NCC.

Cụ thể, ngày 06/9/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Tại Điều 54 của Nghị định này đã quy định về việc tính kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, theo đó, người mua căn hộ phải đóng 2% tiền mua căn hộ; số tiền này được gửi vào ngân hàng thương mại và do Ban quản trị NCC quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì.

Việc quy định thu kinh phí bảo trì bằng 2% tiền mua căn hộ tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu, học tập kinh nghiệm quốc tế và tình hình cụ thể của Việt Nam…

Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, để giải quyết tình trạng này, bên cạnh các kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành NCC, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC trái quy định của pháp luật.

Trong đó, kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC theo quy định; xử lý nghiêm các trường hợp thành viên Ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định...

Giải trình câu hỏi của các đại biểu Quốc hội là ủy viên Ủy ban Pháp luật, người đứng đầu ngành Xây dựng nhấn mạnh, quy định của pháp luật về bảo hành và bảo trì rất rõ ràng, khó có chuyện trùng lắp giữa việc bảo hành và bảo trì.

Bảo hành là việc thực hiện công việc liên quan đến sửa chữa, thay thế hỏng hóc không do lỗi của người tiêu dùng. Đơn vị thi công xây lắp bảo hành phần xây dựng, đơn vị cung cấp thiết bị bảo hành phần thiết bị. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành chung cư trong 60 tháng trước chủ sở hữu thông qua nguồn kinh phí bảo hành của đơn vị thi công xây lắp và đơn vị cung cấp thiết bị.

Bảo trì là toàn bộ các công việc liên quan cần thực hiện để vận hành bình thường, ổn định, an toàn của công trình bằng khoản kinh phí do người sở hữu phải đóng góp. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì trong năm đầu tiên, khi chưa có ban quản trị tòa nhà.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, do bất cập về trình độ, năng lực của ban quản trị tòa NCC, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất thêm 2 mô hình khác là chủ đầu tư thực hiện phần bảo trì, vận hành chung cư và mô hình đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp.

Như vậy, cư dân của chung cư có thể lựa chọn, hoặc bầu ban quản trị, hoặc giao chủ đầu tư, hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp bảo trì, vận hành chung cư...